Quels sont les impôts sur les résidences de tourisme ?

Table des matières

• Introduction
• Définition d’une résidence de tourisme
• Les différents types d’impôts applicables aux résidences de tourisme
• La taxe foncière
• La taxe d’habitation
• La TVA sur les locations
• L’impôt sur le revenu
• Les prélèvements sociaux
• La taxe de séjour
• Les avantages fiscaux liés aux résidences de tourisme
• Stratégies pour optimiser la fiscalité des résidences de tourisme
• Impact de la location saisonnière sur la fiscalité
• Comparaison avec la fiscalité des autres types de biens immobiliers
• Évolutions récentes et perspectives futures de la fiscalité des résidences de tourisme
• Conclusion
• FAQ

Introduction

Les résidences de tourisme sont devenues un investissement immobilier populaire en France, offrant aux propriétaires la possibilité de générer des revenus locatifs tout en bénéficiant d’avantages fiscaux potentiels. Cependant, la fiscalité applicable à ces biens immobiliers peut s’avérer complexe et multiforme. Dans cet article, nous allons explorer en détail les différents impôts et taxes qui s’appliquent aux résidences de tourisme, ainsi que les stratégies pour optimiser leur gestion fiscale.

Définition d’une résidence de tourisme

Avant d’aborder la fiscalité spécifique, il est essentiel de comprendre ce qu’est exactement une résidence de tourisme. Selon la législation française, une résidence de tourisme est un établissement commercial d’hébergement classé, faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d’un ensemble homogène de chambres ou d’appartements meublés, disposés en unités collectives ou pavillonnaires, offerts en location pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois à une clientèle touristique qui n’y élit pas domicile.

Les résidences de tourisme se distinguent des hôtels classiques par leur concept d’hébergement, qui offre généralement plus d’espace et d’autonomie aux occupants, tout en proposant des services hôteliers. Elles sont soumises à des normes de classement spécifiques, allant de 1 à 5 étoiles, qui garantissent un certain niveau de qualité et de services.

Les différents types d’impôts applicables aux résidences de tourisme

Les propriétaires de résidences de tourisme sont soumis à plusieurs types d’impôts et de taxes. Chacun de ces prélèvements a ses propres règles de calcul et d’application. Voici un aperçu des principaux impôts concernés :

La taxe foncière

La taxe foncière est un impôt local dû par tous les propriétaires de biens immobiliers, y compris les résidences de tourisme. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale du bien, déterminée par l’administration fiscale. Pour les résidences de tourisme, cette taxe s’applique que le bien soit loué ou non.

Le montant de la taxe foncière peut varier considérablement d’une commune à l’autre, car les taux sont fixés par les collectivités locales. Il est important de noter que certaines communes, notamment dans les zones touristiques, peuvent appliquer des taux plus élevés pour les résidences secondaires, catégorie dans laquelle entrent souvent les résidences de tourisme.

La taxe d’habitation

Bien que la taxe d’habitation soit en cours de suppression pour les résidences principales, elle reste applicable pour les résidences secondaires, dont font partie la plupart des résidences de tourisme. Cette taxe est due par l’occupant du logement au 1er janvier de l’année d’imposition.

Dans le cas des résidences de tourisme, si le bien est loué à cette date, c’est le locataire qui est redevable de la taxe. Cependant, si le bien n’est pas occupé à cette date, c’est le propriétaire qui devra s’en acquitter. Certaines communes situées en zones tendues peuvent appliquer une majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, pouvant aller jusqu’à 60% du montant de la taxe.

La TVA sur les locations

Les locations de résidences de tourisme sont généralement soumises à la TVA au taux de 10%. Ce taux s’applique aux loyers perçus ainsi qu’aux prestations annexes (ménage, linge, petit-déjeuner, etc.). Cependant, il existe des cas particuliers :

• Si le chiffre d’affaires annuel est inférieur à 82 800 € (seuil 2021), le propriétaire peut bénéficier du régime de la franchise en base de TVA.
• Les locations de longue durée (plus de 90 jours consécutifs) sont exonérées de TVA.
• Certaines prestations, comme la fourniture de repas, peuvent être soumises au taux réduit de 5,5%.

La gestion de la TVA implique des obligations déclaratives et comptables spécifiques que les propriétaires doivent respecter scrupuleusement.

L’impôt sur le revenu

Les revenus générés par la location d’une résidence de tourisme sont soumis à l’impôt sur le revenu. Le régime fiscal applicable dépend du statut choisi par le propriétaire :

• Régime des loueurs en meublé non professionnels (LMNP) : C’est le statut le plus courant pour les propriétaires de résidences de tourisme. Les revenus sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
• Régime des loueurs en meublé professionnels (LMP) : Ce statut s’applique si l’activité de location meublée est prépondérante et génère plus de 23 000 € de recettes annuelles.

Dans le cadre du régime LMNP, le propriétaire peut opter pour le régime micro-BIC si ses recettes annuelles sont inférieures à 72 600 € (seuil 2021). Dans ce cas, un abattement forfaitaire de 50% est appliqué sur les revenus avant imposition. Au-delà de ce seuil, ou sur option, c’est le régime réel qui s’applique, permettant de déduire les charges réelles et l’amortissement du bien.

Les prélèvements sociaux

En plus de l’impôt sur le revenu, les revenus locatifs des résidences de tourisme sont soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2%. Ces prélèvements se composent de la CSG (Contribution Sociale Généralisée), de la CRDS (Contribution au Remboursement de la Dette Sociale) et d’autres contributions sociales.

Il est important de noter que ces prélèvements s’appliquent sur le revenu net, après déduction des charges et des éventuels déficits. Dans le cas du régime micro-BIC, ils s’appliquent sur le montant après l’abattement forfaitaire de 50%.

La taxe de séjour

La taxe de séjour est un impôt local instauré par les communes ou les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) à vocation touristique. Elle est due par les personnes qui séjournent à titre onéreux dans la commune, et non par le propriétaire de la résidence de tourisme.

Cependant, le propriétaire ou l’exploitant de la résidence de tourisme est responsable de la collecte de cette taxe auprès des clients et de son reversement à la collectivité. Le montant de la taxe de séjour varie selon le classement de l’hébergement et la politique de la commune. Il peut être fixe (par personne et par nuitée) ou proportionnel (pourcentage du prix de la nuitée).

Les avantages fiscaux liés aux résidences de tourisme

Malgré la charge fiscale apparente, les résidences de tourisme peuvent offrir des avantages fiscaux intéressants pour les investisseurs. Voici les principaux dispositifs à connaître :

La réduction d’impôt Censi-Bouvard

Ce dispositif permet aux acquéreurs de résidences de tourisme neuves ou en état futur d’achèvement de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% du prix d’acquisition HT, dans la limite de 300 000 € d’investissement. La réduction est répartie sur 9 ans. Pour en bénéficier, le propriétaire doit s’engager à louer le bien meublé pendant au moins 9 ans à l’exploitant de la résidence.

La récupération de la TVA

L’achat d’une résidence de tourisme neuve permet de récupérer la TVA sur le prix d’acquisition (20%). Cette récupération est conditionnée à l’engagement de louer le bien pendant au moins 20 ans avec des services para-hôteliers. La TVA récupérée devra être remboursée au prorata si l’engagement n’est pas tenu sur toute la durée.

L’amortissement du bien

Dans le cadre du régime réel d’imposition, le propriétaire peut amortir le bien immobilier et les meubles. Cet amortissement permet de réduire significativement la base imposable des revenus locatifs, voire de créer un déficit fiscal reportable sur les revenus futurs.

Stratégies pour optimiser la fiscalité des résidences de tourisme

Pour tirer le meilleur parti de leur investissement en résidence de tourisme, les propriétaires peuvent mettre en œuvre plusieurs stratégies d’optimisation fiscale :

Choix du régime fiscal approprié

Le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel doit être étudié attentivement. Si les charges réelles (y compris l’amortissement) sont supérieures à 50% des recettes, le régime réel sera généralement plus avantageux.

Optimisation de l’amortissement

Dans le cadre du régime réel, une stratégie d’amortissement bien pensée peut permettre de réduire significativement l’imposition des revenus locatifs sur le long terme. Il est possible d’amortir séparément le bâti, les agencements et les meubles, avec des durées d’amortissement différentes.

Utilisation du déficit foncier

Les travaux de rénovation ou d’amélioration peuvent générer un déficit foncier, imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. L’excédent est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Gestion de la TVA

Une bonne gestion de la TVA peut permettre de récupérer la taxe sur les travaux et les achats liés à l’exploitation de la résidence. Il est crucial de tenir une comptabilité précise et de respecter les obligations déclaratives.

Impact de la location saisonnière sur la fiscalité

La location saisonnière, très courante pour les résidences de tourisme, a des implications fiscales spécifiques :

• Elle permet généralement de bénéficier du statut LMNP, plus avantageux fiscalement que la location nue.
• Les périodes de forte affluence peuvent générer des revenus importants sur une courte période, ce qui peut avoir un impact sur le choix du régime fiscal (micro-BIC ou réel).
• La gestion de la TVA peut être plus complexe du fait de la saisonnalité des revenus.

Il est important de bien anticiper ces aspects pour optimiser la rentabilité de l’investissement.

Comparaison avec la fiscalité des autres types de biens immobiliers

Par rapport à d’autres types de biens immobiliers, les résidences de tourisme présentent des spécificités fiscales notables :

• Contrairement aux locations nues, les revenus sont imposés dans la catégorie des BIC et non des revenus fonciers, ce qui ouvre droit à l’amortissement.
• Les avantages fiscaux (Censi-Bouvard, récupération de TVA) sont spécifiques aux résidences de tourisme et ne s’appliquent pas aux résidences classiques.
• La fiscalité est généralement plus avantageuse que celle des résidences secondaires classiques, notamment grâce aux possibilités d’amortissement.

Évolutions récentes et perspectives futures de la fiscalité des résidences de tourisme

La fiscalité des résidences de tourisme est en constante évolution. Voici quelques tendances récentes et perspectives à surveiller :

• Le dispositif Censi-Bouvard, initialement prévu pour s’arrêter fin 2021, a été prolongé jusqu’à fin 2023. Son avenir au-delà de cette date reste incertain.
• La suppression progressive de la taxe d’habitation sur les résidences principales ne concerne pas les résidences secondaires, dont font partie la plupart des résidences de tourisme.
• Les débats sur la régulation des locations de courte durée (type Airbnb) pourraient avoir des répercussions sur la fiscalité des résidences de tourisme.
• La crise sanitaire a mis en lumière la vulnérabilité du secteur touristique, ce qui pourrait conduire à des ajustements fiscaux pour soutenir ce secteur.

Conclusion

La fiscalité des résidences de tourisme est un sujet complexe qui nécessite une attention particulière de la part des investisseurs. Si ces biens immobiliers peuvent offrir des avantages fiscaux intéressants, notamment grâce au statut de loueur en meublé non professionnel et aux dispositifs spécifiques comme la réduction d’impôt Censi-Bouvard, ils sont également soumis à une multitude d’impôts et de taxes qu’il convient de bien maîtriser.

L’optimisation fiscale d’une résidence de tourisme passe par une stratégie globale prenant en compte le choix du régime d’imposition, la gestion de la TVA, l’amortissement du bien et l’utilisation judicieuse des différents dispositifs fiscaux disponibles. Il est crucial de rester informé des évolutions législatives et fiscales qui peuvent impacter la rentabilité de l’investissement.

Enfin, il est important de souligner que si la fiscalité est un aspect important de l’investissement en résidence de tourisme, elle ne doit pas être le seul critère de décision. La qualité de l’emplacement, la gestion de la résidence, les perspectives du marché touristique local et la solidité financière de l’exploitant sont autant de facteurs cruciaux à prendre en compte pour assurer le succès de l’investissement sur le long terme.

FAQ

1. Puis-je bénéficier à la fois de la réduction d’impôt Censi-Bouvard et de la récupération de TVA ?

Oui, il est possible de cumuler ces deux avantages fiscaux lors de l’achat d’une résidence de tourisme neuve. Cependant, il faut être attentif aux engagements de durée associés à chaque dispositif : 9 ans pour le Censi-Bouvard et 20 ans pour la récupération de TVA.

2. Comment sont imposés les revenus d’une résidence de tourisme si je suis déjà retraité ?

Le statut de retraité n’a pas d’impact direct sur l’imposition des revenus d’une résidence de tourisme. Ces revenus seront toujours imposés dans la catégorie des BIC, que vous soyez en activité ou à la retraite. Cependant, il faut être vigilant car ces revenus peuvent avoir un impact sur votre taux d’imposition global.

3. Est-il possible de changer de régime fiscal (micro-BIC vers réel ou vice versa) chaque année ?

En principe, le choix du régime réel est valable pour deux ans. Cependant, il est possible de revenir au régime micro-BIC chaque année si les conditions de chiffre d’affaires sont respectées. Le passage du micro-BIC au réel peut se faire chaque année sur option.

4. Que se passe-t-il si je vends ma résidence de tourisme avant la fin de l’engagement lié à la récupération de TVA ?

Si vous vendez votre résidence de tourisme avant la fin de l’engagement de 20 ans, vous devrez rembourser une partie de la TVA récupérée, au prorata des années restant à courir. Toutefois, si l’acheteur s’engage à poursuivre la location dans les mêmes conditions, vous pouvez être dispensé de ce remboursement.

5. Les charges de copropriété sont-elles déductibles des revenus locatifs d’une résidence de tourisme ?

Oui, dans le cadre du régime réel d’imposition, les charges de copropriété sont déductibles des revenus locatifs. Cela inclut les charges courantes, mais aussi les travaux d’entretien et de réparation. Dans le cadre du régime micro-BIC, ces charges sont censées être couvertes par l’abattement forfaitaire de 50%.